Договор аренды торгового места в тц

Маленькие хитрости договора аренды: семь раз прочесть, чтобы спать спокойно

Договор аренды торгового места в тц

Аренда является одной из самых интересных разновидностей сделок, но как следствие одной из самых сложных. Зачастую, простой договор на 7-10 страниц несет в себе гораздо больше рисков, чем громоздкий и детально проработанный. И могут в нем быть вполне безобидные формулировки, которые таят в себе нешуточные проблемы.

В договорных отношениях «девелопер-ритейлер» лучше всего придерживаться концепции золотой середины, договор должен быть простым, но четким. Чаще всего юристами и менеджерами поднимается вопрос о тех нужных условиях, которых в договоре нет.

Однако особое внимание нужно уделять тем формулировкам, которые в договоре есть, и которые внешне кажутся достаточно безобидными. Чаще всего на них указывает обычная «юридическая интуиция».

Но, разумеется, у каждого юриста в багаже есть любимые, самые «безобидные» формулировки

✓  «Арендатор –  ООО «_____», в том числе, всего его подрядчики, агенты, посетители». 

Безобидный термин может далеко не всегда также безобидно использоваться в тексте Договора. Помните, горячо любимое «казнить (,) нельзя (,) помиловать»? Чувствуете разницу между: «Арендатор несет ответственность за соблюдение Правил ТЦ» и «Арендатор несет ответственность за соблюдение Правил ТЦ Посетителями Арендатора»? 

Между: «Арендатор несет ответственность за причинение вреда имуществу Арендодателя» и «Арендатор несет ответственность за причинение вреда имуществу Арендодателя Посетителями Арендатора»? Всегда в переговорах следует задать обратный вопрос, а Арендодатель готов нести ответственность за действия Посетителей Торгового Центра, сотрудников наемной управляющей компании и сотрудников компаний, которые проводят ремонт в Торговом Центре? А поэтому, Арендатор – это только Арендатор.

✓  «Арендатор имеет право беспрепятственно использовать Помещение при условии надлежащего исполнения Арендатором настоящего Договора». 

Перевод: «Если вы нарушите любое условие договора, ЛЮБОЕ условие, например на 1 день нарушите срок предоставления страхового полиса, то вы ненадлежащим образом исполняете договор, а значит, не имеете право беспрепятственно использовать Помещение, и я могу ограничить вам в него доступ».   

Заменяем на: «Арендатор имеет право беспрепятственно использовать Помещение при условии надлежащего исполнения Арендатором обязательств исключительно по оплате арендной платы».

Две корреспондирующие друг другу обязанности: предоставить помещение – взамен уплачивать арендную плату. Нет аренды – нет помещения, нет помещения – нет аренды.

Никакие другие нарушения не могут быть основанием для прекращения доступа в помещения. Точка.

✓  «Стороны установили, что исполнение Арендодателем эксплуатационных обязательств является частью обязательства Арендодателя по поддержанию Торгового центра в соответствующем состоянии и не является услугами, оказываемыми Арендодателем Арендатору. Арендодатель и Арендатор не считаются заключившими договор оказания услуг, и Эксплуатационный платеж не является платой за услуги, а является составной частью Арендной платы».  

Казалось бы логично, какие услуги, когда у нас договор аренды. Но есть одно, большое «НО». Услуга подлежит оплате только тогда, когда она оказана, т.е. прежде чем за нее заплатить, заказчик услуги должен ее принять, согласиться с тем, что она была оказана и только потом, заплатить за ее оказание. 

А вот аренду доказывать не надо, есть акт приема-передачи помещения, используешь помещение по назначению – плати всю аренду, включая, пресловутый эксплуатационный платеж, при этом не факт, что тебе окажут эксплуатационные услуги, ведь договором прописано, что это вовсе и не услуги. 

Также и с маркетинговым платежом. Обратную формулировку сделать несложно, нужно просто обязательно указать, что и маркетинговые и эксплуатационные платежи, регулируются 39 главой Гражданского кодекса РФ. В этом случае наш договор будет носить смешанную правовую природу.

✓  «Любое уведомление считается полученным стороной при условии передачи такого уведомления под роспись уполномоченному представителю другой Стороны». 

Тоже, в общем, все «ок». Представитель уполномоченный, подпись на месте, все хорошо. Но вот опять нюанс.

С Арендодателем все в порядке: офис, администрация, секретарь, к которому попасть невозможно, потому что охрана не пропускает, а сотрудники администрации не имеют трудовых правоотношений с юридическим лицом, которое заключило с вами договор аренды, так что идем на почту и отправляем заказным, с описью вложения и уведомлением о вручении. 

И, казалось бы, что и в отношении нас, как арендаторов действует такой же порядок. Ан нет. Абзац 2 пункта 1 статьи 182 «полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.)». Все мы в рознице и все мы знаем, что это такое.

Ключевая задача продавцов, удивительно, но – продавать. Не принимать документы, не оценивать их юридическую значимость, не бросать клиентов в сезон, чтобы прочитать, что же такое там Арендодатель им принес.

Но наш мудрый законодатель не учитывает данный факт, вот и лежат на полках в магазинах забытые уведомления о расторжении, претензии о неоплате и предписания об устранении нарушений. 

Чтобы этого избежать, мы пишем: «Стороны установили, что в исключение положений гражданского законодательства, полномочия сотрудников Арендатора находящихся в Помещении не явствуют из обстановки, любые вопросы, связанные с исполнением, изменением или прекращением настоящего Договора Арендодатель вправе решать исключительно с единоличным исполнительным органом Арендатора, для чего вся корреспонденция передается Арендатору исключительно на адреса, указанные в настоящем Договоре».

✓  «Арендодатель обязуется по окончании строительства Торгового центра и ввода его в эксплуатацию передать в пользование Арендатора за плату Помещение». 

Тоже, казалось бы, неоспоримая логика – построили, ввели в эксплуатацию, потом передали. Только вот смущает третье лицо. Не с точки зрения гражданского законодательства, а с точки зрения русского языка, равно как и отсутствие явно выраженного сказуемого.

В формулировке отсутствует «Арендодатель обязан завершить строительство Торгового центра и ввести его в эксплуатацию», а есть сам по себе строящийся Торговый Центр, также сам по себе вводящийся в эксплуатацию, после чего уже появляются некие обязанности Арендодателя.  

Заменяем на: «Арендодатель обязан в срок до «___»______ завершить строительство Торгового Центра, в срок не позднее «____»_____________ получить Разрешение на ввод Торгового Центра в эксплуатацию и предоставить Арендатору заверенную копию такого Разрешения и в срок до «___»_____________ передать Арендатору Помещение». Ну и, разумеется, далее нужно «подтянуть» всю схему сделки именно под эти обязанности Арендодателя. 

Источник: https://new-retail.ru/business/pravo/malenkie_khitrosti_dogovora_arendy_sem_raz_prochest_chtoby_spat_spokoyno2175/

Аренда помещения в торговом центре

Договор аренды торгового места в тц

“Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2008, N 9

В условиях стремительно развивающейся рыночной экономики торговля приобретает все более цивилизованные черты. Подтверждение – строительство множества крупных торговых и развлекательных центров.

Именно в них предприниматели, занимающиеся розничной торговлей, стремятся получить место под солнцем в расчете на получение прибыли. Заключая договор аренды, они часто сталкиваются с большим количеством проблем.

Условия, как правило, диктует арендодатель, но все-таки арендатор должен обезопасить себя от заключения кабальной сделки. Надеемся, что данная статья поможет вам отстоять свои права, закрепленные в действующем законодательстве.

Немного о самом договоре

В договоре аренды одна сторона – это собственник или управомоченное им или законом лицо, а другая – арендатор, то есть лицо, которое получает имущество в аренду.

Сразу хочется отметить, что правоотношения сторон, основанные на договоре, напрямую зависят от согласования его существенных условий. В п. 1 ст.

432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из данной нормы следует, что при отсутствии в договоре таких условий сам договор считается незаключенным. Незаключенные сделки относятся к юридически несостоявшимся, а потому не влекут возникновения взаимных прав и обязанностей контрагентов.

Понятие договора аренды здания или сооружения дано в ст. 650 ГК РФ: по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Существенными условиями такого договора являются условия об объекте и о цене договора.

Подробнее освещать общие положения договора аренды нет необходимости (об этом издано немало специальной литературы), а наша задача – детально рассмотреть аренду в торговом центре.

Поэтому перейдем к анализу наиболее интересных вопросов, возникающих у арендаторов: какие характеристики качества объекта должны присутствовать в договоре и какие правовые последствия повлечет их отсутствие (предмет договора аренды здания и сооружения), что представляет собой предварительный договор и какие риски несет арендатор и др. Обратим внимание на ситуацию, когда арендатору предлагается заключить смешанный договор (что следует учитывать в данном случае), рассмотрим арендную плату как существенное условие договора аренды здания и сооружения (из чего складывается арендная плата, как часто она может изменяться, входят или не входят в нее коммунальные платежи, последствия нарушения условий по арендной плате) и в довершение осветим вопрос удержания имущества, принадлежащего арендатору.

Об объекте договора аренды

Какое имущество может быть передано в аренду, установлено в ст. 607 ГК РФ, а именно непотребляемые вещи.

Непосредственно к ним относятся земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В свою очередь, согласно п. 3 указанной статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии договор считается незаключенным (Постановление ФАС ВВО от 15.05.2008 N А82-4915/2007-45).

Итак, арендатор заключает с арендодателем договор аренды площади в торговом центре (это может быть определенный участок торгового зала, где арендатор устанавливает свой прилавок, витрину и т.д., или целый торговый павильон).

Выше мы говорили, что полная информация об объекте договора аренды является существенным условием, то есть в самом договоре необходимо четко указать, какое помещение передается в аренду (этаж, адрес, площадь и т.д.). Существенность данного условия договора аренды подчеркивается в п.

1 Информационного письма N 66 , также в нем дается ответ на вопрос о том, являются ли предметом договора аренды такие части здания, как крыша, лестничная площадка и т.д.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.

Из п. 1 Информационного письма N 66 следует, что здание состоит из помещений – самостоятельных объектов недвижимости и конструктивных элементов, таковыми не являющихся.

Крыша, стены, лестницы, тамбуры и другие конструктивные элементы здания, названные в экспликации, не являются самостоятельными объектами недвижимости, а значит, не могут передаваться в аренду отдельно от помещений или здания (части здания).

Например, если предприниматель хочет установить на лестничной клетке торгового центра аппарат для продажи напитков, то ему необходимо заключить с собственником договор о предоставлении заинтересованному лицу услуги в виде возможности на возмездной основе размещать аппарат по продаже напитков на лестнице принадлежащего услугодателю здания. Такие отношения уже не будут квалифицироваться арбитражными судами как арендные.

Согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” помещение (жилое, нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

Выводы о том, что в договоре аренды должно найти свое отражение подробное описание арендуемого помещения (поэтажный план здания, акт приемки-сдачи с конкретными сведениями о местоположении арендуемого помещения в здании), содержатся в ряде судебных актов .

Источник: https://wiseeconomist.ru/poleznoe/43124-arenda-pomeshheniya-torgovom-centre

Договор аренды нежилого помещения в торговом центре

Договор аренды торгового места в тц

1. Предмет договора

1.1 По условиям настоящего Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, общей площадью   ________  квадратных метров,    согласно кадастровому паспорту от  «___» _________ 20___ г.

(выдан ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Архангельский филиал, Архангельское отделение), расположенное на _____ этаже (далее также – Помещение №1) и  ________ квадратных метров на _____ этаже торгово-развлекательного комплекса со встроенными офисными помещениями и помещениями общественного питания «_____» (далее также – Помещение №2), расположенного в Ломоносовском территориальном округе г. _____в квартале, ограниченном улицей _____ (далее – Здание). 

1.2 Помещение № 1 и № 2 принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от «___» __________ 20____ г., выданным Управлением Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, серия _____  № ____________________________.

1.3 План Помещения № 1 содержится в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

План Помещения № 2 содержится в Приложении № 1а, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.

1.4 Арендодатель передает Арендатору Помещение по двухстороннему акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение  № 2).

1.5 Помещение передается Арендатору для осуществления следующей деятельности: _____.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. В течение 3 (трех) дней со дня подписания Сторонами настоящего договора, передать Арендатору Помещение, в состоянии пригодном для использования его по назначению.

2.1.2. Производить капитальный ремонт всего здания, инженерных сетей, а также необходимый капитальный ремонт переданного в аренду Помещения за свой счет (за исключением капитального ремонта, производимого для устранения повреждений Помещения и здания, ответственность за которые несет Арендатор).

2.1.3. Принимать все необходимые меры по устранению последствий аварий на инженерных сетях здания. 

2.1.4. Предупредить Арендатора обо всех правах третьих лиц на Помещение.

2.1.5. Обеспечивать вывоз твердых бытовых отходов, образующихся в процессе деятельности Арендатора. 

2.1.6. Обеспечить снабжение Помещения электроэнергией, тепловой энергией, канализацией, водоснабжением в объемах, необходимых для эксплуатации Помещения согласно разрешенному использованию, указанному в пункте 1.5.

настоящего Договора.

При этом Арендодатель не несет ответственности за перерывы в подаче электроэнергии, тепловой энергии, в обеспечении холодным водоснабжением и канализованием, произошедшие по вине соответствующих  снабжающих организаций. 

2.1.7. Незамедлительно уведомлять Арендатора об изменении утверждаемых Арендодателем Распорядка работы ТРК, Правил пользования помещениями в Торгово-развлекательном комплексе, Правил для Арендаторов, Правил ТРК, Правил пожарной безопасности.

2.1.8.

Арендодатель обязуется организовать деятельность Торгового центра, таким образом, чтобы не допускать размещение каких-либо киосков, осуществляющих продажу товаров, оказывающих услуги, либо осуществляющих иную коммерческую деятельность перед витринами Арендатора. В случае не исполнения Арендодателем обязательства указанного в настоящем пункте, Постоянная часть арендной платы уменьшается на 50% (пятьдесят) процентов. 

Вышеуказанные ограничения не распространяются на установку скамеек для посетителей, растений, информационных указателей (систем навигации), размещаемых в соответствии с концепцией ТРК, которые не могут превышать в высоту 120 см и не должны располагаться ближе 2 (двух) метров от витрины Помещения. 

2.1.9. Арендодатель обязан предоставить минимальную  мощность в размере _____ ватт на кв.м. Помещения № 1 и _____ ватт на кв.м.  Помещения № 2 с учётом проекта Арендатора.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. В течение 3 (трех) дней со дня подписания Сторонами настоящего договора, принять Помещение в аренду по Акту приёма-передачи. 

2.2.2. Вносить арендную плату в порядке, в размерах и в сроки, предусмотренные настоящим договором.

2.2.3. Ежемесячно в срок до 10 числа предоставлять в адрес Арендодателя отчёт об обороте, в котором представлены данные о Товарообороте за отчётный Оборотный период (Приложение № 5). 

2.2.4. Принимать и возвращать Помещение по двухсторонним Актам приема-передачи.

2.2.5. Использовать  Помещение  исключительно  по  его  прямому  назначению в целях, указанных в пункте 1.5. настоящего договора.

2.2.6. Своевременно производить необходимый текущий ремонт Помещения за счет собственных средств в сроки и в объеме, согласованных с Арендодателем. 

2.2.7. Своевременно производить текущее обслуживание Помещения за счёт собственных средств. 

2.2.8. При    обнаружении    признаков    аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.

2.2.9. Не проводить реконструкции, перепланировки или переоборудования  Помещения без письменного согласия Арендодателя.  Неотделимые улучшения Помещения  производить только с письменного разрешения Арендодателя.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, Арендодателем не возмещается, если иное не предусмотрено настоящим договором. В случае необходимости проведения перепланировки Помещения, Арендатор обязуется передать Арендодателю проект перепланировки Помещения.

Арендатор, после согласования с Арендодателем проекта перепланировки, обязан согласовать перепланировку в уполномоченных органах самостоятельно и за свой счет, если такое согласование необходимо.

Арендатор обязан возместить Арендодателю все расходы, связанные с инвентаризацией Помещения после перепланировки, а также,  при необходимости, расходы на получение нового свидетельства о государственной регистрации права собственности в связи с перепланировкой Помещения. 

2.2.10. Соблюдать правила противопожарной безопасности, санитарные и иные обязательные правила, предусмотренные нормативно-правовыми актами. Ответственность за технику безопасности, пожарную безопасность и производственную санитарию в Помещении несёт Арендатор.

Источник: http://dogovor-arendy.blogspot.com/2014/02/blog-post_20.html

Договор аренды торгового помещения для магазина

Договор аренды торгового места в тц

Главное правило работы с любыми юридическими документами — сначала прочесть, потом подписать.

Большинство людей подписывает договор не читая, потому что боятся задерживать собеседника и не хотят выглядеть глупо. Я надеюсь, что нежелание рисковать бизнесом — достаточная причина, чтобы проигнорировать мнение посторонних людей. Поэтому дальше мы разберемся, на что нужно смотреть, когда вам дали на подпись договор аренды помещения под ваш магазин.

Конкретизируйте торговое помещение

Договор с размытым описанием нельзя зарегистрировать в Росреестре. Вам нужна регистрация, если вы заключаете договор на срок, превышающий 12 месяцев.651 · 2 ГК

Но даже если вы не собираетесь работать в этом месте так долго, это не повод игнорировать размытое описание. Не будем вдаваться в юридические тонкости, но размытое описание — это лазейка, чтобы «выселить» вас из помещения раньше срока, если кто-то предложит больше денег.

Плохо В договоре: «помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: план помещения без подписей арендодателя и арендатора.

Хорошо В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Обязательно разделяйте в договоре торговые и хозяйственные, складские, подсобные помещения. С неторговых площадей вы не получаете прямой доход, то есть вы можете добиваться пропорционального снижения аренды на эти квадратные метры.

На верхнем плане непонятно — какое помещение арендуют. На втором — понятно, но его можно сделать лучше, если разделить торговые и подсобные помещения

Разделите подсобные помещения

Разделять торговые и подсобные помещения важно еще и потому, что некоторые арендаторы взимают плату за пользование общими подсобными помещениями: туалетами, парковкой.

Сумма аренды рассчитывается пропорционально площади торговых помещений, которые он снимает. Поэтому если вы не отделите торговую площадь от площади подсобных помещений, вы будете переплачивать.

Хорошо В договоре: «торговое помещение 35 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Отлично В договоре: «торговое помещение 28 кв. метров и подсобное помещение 7 кв. метров в ТЦ “Незабудка”».

Приложение: копия плана здания с заштрихованными арендуемыми помещениями, подписанная арендатором и арендодателем.

Уточните расходы на содержание помещения

Помимо арендной платы у помещения есть расходы на содержание: текущий ремонт, коммунальные платежи, а теперь и интернет.

Если это не уточнить заранее, может оказаться, что договор на интернет можно заключить только с одним оператором. Как правило, у операторов, установивших «монополию» в ТЦ, ТК и ТРК, тарифы в разы больше обычных.

Расходы на текущий ремонт и содержание арендованного имущества, если это не капитальный ремонт, ложатся на арендатора и арендодатель вправе не возмещать эти расходы. Более того, ваш ремонт может обернуться повышением платы за аренду, так как относится к улучшениям, увеличивающим коммерческую стоимость объекта недвижимости.616 · 2 ГК

Однако недостатки, которые мешают пользоваться помещением, должен устранить владелец помещения — арендодатель. Например, если в помещении нет пожарной сигнализации, то установить ее обязан арендодатель.

Чтобы доказать, что эти недостатки были, когда вы подписывали договор, нужно подписать акт приемки-передачи арендуемых помещений. В нем подробно описываете состояние помещения с акцентом на недостатки.

Плохо Помещение пригодно для использования по назначению. Сдаваемые в аренду помещения оборудованы следующими инженерными системами: — отопления,

— электроснабжения.

Хорошо Помещения оборудованы инженерными системами: — отопление, — электроснабжение. В помещении отсутствует пожарная сигнализация, раковина.

Розетка на южной стене неисправна.

Что касается коммунальных платежей, то эти расходы тоже нужно прописать в договоре. Например, если коммунальные и иные платежи ложатся на вас, уточните, включаются ли такие платежи в сумму арендной платы или вносятся сверх нее.

Помните об НДС

Проверьте, включен ли НДС в сумму, которая указана в договоре. Обычно это указано в пункте «арендная ставка». Если НДС не указан, прибавляйте его к сумме аренды.

Уточняйте права арендодателя

Всегда, а особенно при аренде на длительный срок, уточняйте, с кем вы подписываете договор: с собственником или арендатором. Разобраться в этом поможет информационная выписка из ЕГРП.

В этой выписке будет информация об уставных документах — запросите их у контрагента и сверьте информацию.

Из выписки вы узнаете не находится ли помещение в залоге под кредит или не наложен ли на него арест.

Если вы снимаете площадь у арендатора, который сам снимает помещение у конечного собственника — это называется субарендой.

Субаренда — это риск, так как ваш договор зависит от условий основного договора, который заключил собственник и арендатор. В договоре арендатора должен быть пункт о том, что собственник не против субаренды. Как вариант — согласие, оформленное в отдельном документе.

Это согласие — ваша страховка на случай, если договор аренды с собственником будет расторгнут досрочно. В этом случае вы имеете право на заключение договора аренды непосредственно с собственником этого имущества на срок до конца вашей субаренды. В любом случае, проверьте, чтобы срок основного договора превышал срок действия договора субаренды. 618 ·1 ГК

Но риски все равно остаются. Если суд признает основной договор аренды торговой площади недействительным по причинам, которые к вам не имеют отношения, утратит силу и ваш договор субаренды. Собственник может запретить вам доступ в помещения на основании того, что не он заключал с вами договор. В этом случае придется идти в суд, а это время и деньги.

На субаренду без согласия собственника соглашаться не нужно никогда. В этом случае собственник может в любой момент попросить вас освободить помещение, а вернуть деньги за аренду вы не сможете.

Согласуйте условия изменения арендной платы

С условиями изменения арендной платы может быть три ситуации:

  • условия изменения размера платы не упомянуты в договоре,
  • указано, что арендодатель может повышать ставку не чаще раза в год,
  • указано, что арендодатель может увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения.

Третий вариант — самый плохой, грозит тем, что плата будет расти чаще, чем раз в год. Нужна ли вам такая аренда?

Второй вариант приемлемый, но договаривайтесь, чтобы повышение цены было фиксировано — например, только в рамках процента инфляции.

Первый вариант — лучший. Если в договоре нет слов об одностороннем повышении оплаты, а арендодатель вдруг предлагает допсоглашение с повышенной ставкой, вы не обязаны соглашаться. Вы можете поторговаться или настоять, что будете платить по установленной в договоре ставке до конца срока аренды.

Пример второго варианта с сайта Клерк.ру

Коротко

  1. Конкретизируйте торговое помещение.
  2. Уточните расходы на содержание помещения.
  3. Помните об НДС.
  4. Уточняйте права арендодателя.
  5. Согласуйте условия изменения арендной платы.

Всё от приемки товара до печати ценников Пользователь Кабинета Дримкас принимает товары по накладной — сервис автоматически добавляет их в базу для учета остатков.

Сразу после этого можно установить цены, скидки и напечатать ценники.

Источник: https://dreamkas.ru/blog/dogovor-arendi-torgovogo-pomeshenia

Договор аренды площади в торговом центре. Образец и бланк для скачивания 2019 года

Договор аренды торгового места в тц
Договор аренды площади в торговом центре с приложениями имеет большой объем и узкую специализацию сопутствующих документов.

Файлы в .DOC:Бланк договора аренды площади в торговом центреОбразец договора аренды площади в торговом центре

Невнимательно изучив этот многостраничный гроссбух, арендатор рискует попасть в неприятную ситуацию при оплате за аренду. Как правило, торговых площадей в крупных ТЦ, особенно в местах с большим покупательским потоком, не хватает. Поэтому владельцы торговых центров оказываются хозяевами положения и диктуют свои условия аренды.

Несмотря на это, отстаивайте свое мнение и стремитесь прийти к соглашению, максимально приближенному к вашим интересам как арендатора.

Существенные условия договора

По действующему российскому законодательству отклонение сторонами сделки хотя бы от одного условия контракта влечет за собой непризнание всего документа. Исходя из этого, а также немалой цены за аренду площади в торговых центрах, все положения, зафиксированные в договоре, можно считать существенными.

Следовательно, арендатор до подписания договора должен внимательно изучить и проанализировать в различных вариантах практического применения этот документ.

Суть приложений к договору

Приложения к договору обладают той же юридической силой, что и основной документ.

Рекомендуем арендаторам особое внимание обратить на прилагаемые к договору документы, так как зачастую именно в них содержится весь смысл сделки, а также имеются «подводные камни» и «ловушки» для предпринимателя, решившего открыть свой бутик в ТЦ. Грамотные администраторы торговых центров самые неприятные для арендатора позиции набирают мелким шрифтом и прячут в приложениях.

Условия договора, в том числе включенные в приложение к контракту, должны быть согласованы между сторонами сделки до подписания документа.

Фактически каждый бизнесмен при открытии новой торговой точки, вкладывает определенные средства в косметический, а иногда и в капитальный ремонт арендуемых помещений. В зависимости от состава дизайн-проекта, средства, потраченные на эти цели, могут быть очень внушительными.

Тем более неприятно будет узнать арендатору, что, например, перегородки он должен установить только определенного вида, закупать оборудование и стройматериалы обязан только в указанных ему арендодателем фирмах и даже для выполнения строительных работ нужно пригласить незнакомых ему строительных рабочих из строительной компании, сотрудничество ТЦ с которой имеет постоянный характер.

В результате увеличивается стоимость работ по обустройству торговых площадей, так как первоначально предприниматель рассчитывал купить технологическое оснащение и строительные материалы по более низкой цене, а знакомая строительная бригада выполнила бы работы с более высоким качеством и по приемлемым расценкам. Эти дополнительные условия арендодателя были прописаны в приложении к договору, однако арендатор не обратил на них особого внимания.

Режим работы ТЦ

Другим примером незапланированных потерь арендатора может служить невнимательное изучение им расписания работы торгового центра, также оговоренного в приложениях к контракту. При более раннем закрытии ТЦ в зимнее время из-за малого потока покупателей и по причине экономии электроэнергии, владелец кафе (бара), арендующий площадь в ТЦ, несет убытки.

Арендатор должен быть заинтересован в изменении договорных положений, ухудшающих условия его предпринимательской деятельности и увеличивающих расходы по аренде и дополнительным мероприятиям по улучшению имущества арендодателя.

Характеристика договора

Договор аренды площади в торговом центре составляется на основе типовых договоров для хозяйствующих субъектов и содержит стандартные формулировки.

Введение должно содержать расширенные данные о сторонах сделки и их правах собственности. Это относится ко всем юридическим и физическим лицам, участвующим в сделке аренды, включая собственника торговых площадей, а также лица, представляющего его интересы и выступающего в роли арендодателя.

В основной части контракта фиксируются права и обязанности сторон, а также взаимная ответственность за исполнение условий сделки. Последовательность и название разделов, пунктов и параграфов в различных договорах может отличаться от образца, однако существенные условия должны быть отражены без искажения смысла сделки аренды.

Немного о форс-мажоре

В текстах договоров, независимо от их вида, существуют традиционные клише. К ним с полным основанием можно отнести параграф о форс-мажорных обстоятельствах.

То ли само словосочетание «форс-мажор» действует завораживающе на составителей договоров, то ли такова косность системы, но «форс-мажоры» кочуют из договора в договор, хотя их наличие оправдано лишь в договорах дальних перевозок или в экспортных контрактах «франко вдоль борта судна». Вреда от «форс-мажоров», конечно, нет, впрочем, как и пользы.

Поэтому, если в договоре нет упоминания о форс-мажорных обстоятельствах, не спешите объявлять его неверно составленным. В 90 случаях из 100 этот параграф не нужен.

Описание предмета соглашения

Для конкретизации и индивидуализации предмета сделки требуется как можно более точное и корректное описание. В нашем случае это точный почтовый адрес местонахождения торгового центра; строительные характеристики здания, его этажность; указание этажа, на котором находятся арендуемые площади, привязка места аренды на плане; номера арендуемых бутиков или помещений.

Также подлежат указанию на прилагаемых к договору поэтажных планах: конфигурация и геометрические размеры, площади и строительные объемы помещений.

Временная регламентация договора

Контракты по аренде торговых площадей подразделяются на:

  • Краткосрочные. Срок их действия меньше годного года, закон не предусматривает их регистрацию;
  • Долгосрочные. Продолжительность их функционирования свыше года, госрегистрация необходима;
  • Бессрочные. Срок их действия не ограничен, в правовой практике по сделкам аренды торговых площадей не фигурируют.

В интересах предпринимателя указать условие, предоставляющее ему преимущественные права на продление сделки и заключение контракта на новый срок. Для этого арендатор выполняет следующее:

  1. За месяц до окончания срока действия договора арендодатель направляет владельцу ТЦ заявление с просьбой о заключении нового контракта.
  2. К вышеуказанному заявлению он прилагает проект нового контракта.

Заинтересованные стороны встречаются, обсуждают и приходят к единому мнению по всем позициям нового договора

Последовательность и временные рамки процедуры продления сделки аренды должны быть документально конкретизированы.

Как происходит регистрация договора

Оформление в Росреестре необходимо по договорам со сроками действия от одного года. При обращении в госорганы предоставляются совместное заявление сторон, а также нотариальные копии документов, подтверждающих государственную регистрацию компании арендодателя и его право собственности на торговый центр.

Кадастровая документация на торговые площади также необходима. Арендатор должен иметь сертификаты о постановке на госучет в качестве ИП (или свидетельство о регистрации фирмы), а также справку об отсутствии задолженностей по налогам.

Прямая и обратная передача торговых площадей

Процедура передачи помещений (площадей) в торговом центре, оформленная соответствующим актом, гарантирует отсутствие дальнейших претензий сторон.

Указанный акт должен грамотно, всесторонне и конкретно описывать техническое состояние объекта сделки. Зафиксированные письменно дефекты и повреждения строительных конструкций и отделки позволят дать объективную оценку при передаче и возврате арендуемых площадей, а при необходимости – правильно определить размер штрафных санкций к виновным лицам.

В договоре будет уместным указать последовательность вывоза торгового оборудования и мебели арендатора.

Принципы начисления платы за аренду

При расчете арендной платы бухгалтерия арендодателя принимает в расчет следующие факторы:

  1. Базовые расценки за аренду квадратного метра торговой площади.
  2. Расходы арендодателя по поддержанию здания ТЦ в надлежащем виде и сохранению его эксплуатационных характеристик (например, исправной работы лифтов, эскалаторов, коммуникаций электро- и водоснабжения, связи и интернета, пожарной и охранной сигнализации и т.д.).

Коммунальные платежи

При любом способе арендных начислений владелец торгового центра заинтересован как можно больший объем эксплуатационных и коммунальных расходов переложить на плечи арендатора.

Задачей арендатора в этой ситуации будет минимизация вышеуказанных расходов до уровня, пропорционального арендуемой им площади.

Чтобы избежать оплаты части общих затрат на отопление, электричество и воду, арендатор устанавливает в своих помещениях индивидуальные счетчики.

По другим общим расходам (охрана, сигнализация, видеонаблюдение, лифты, уборка и т.д.) на содержание здания ТЦ арендатор вправе потребовать у собственника подробный письменный отчет. В случае обнаружения ошибок в расчетах необходимо согласовать процедуру возврата переплаченных денежных средств.

Рекомендуем подробно зафиксировать в договоре аренды порядок взаиморасчетов, это поможет сторонам сделки избежать в дальнейшем споров и уйти от конфликтов.

Источник: https://zakonius.ru/obrazec/dogovor-arendy-ploshhadi-v-torgovom-centre

Договор аренды торговых площадей: юридические нюансы

Договор аренды торгового места в тц

Даже у опытного предпринимателя вызывает вопросы аренды торговых площадей — здесь слишком переплетены нюансы законодательства с экономикой и социальными факторами.

Обязательные пункты договора аренды бутика, магазина

Аренда торговых помещений регулируется ГК РК и оформляется письменно договором.

Директор агентства недвижимости Linsat Бакытжан Рахимов рассказал, как чаще всего сдаются торговые помещения: «Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости.

А крупная собственность, например, бизнес-центры, торговые дома, отели, управляется специализированными компаниями по управлению недвижимостью. Чаще всего это зарубежные компании, у которых большой опыт в управлении коммерческой недвижимостью». Обязательные пункты:

  1. Площадь, метраж, этажность, номер отдела, данные в документах и техпаспорте, адрес.
  2. К договору приложите передаточный акт. В акте прописывают состояние помещения и дефекты. Составляют его при принятии бутика и при его сдаче после окончания срока.
  3. Договор аренды со сроком от 1 года и дольше регистрируют в Центре недвижимости.
  4. Посмотрите официальное назначение объекта — это должна быть коммерческая недвижимость. Если в документах записано иное,  использовать для торговли помещение незаконно. Данный момент относится к аренде помещений в жилых домах. Владелец мог просто не «вывести» бывшую квартиру из статуса жилого помещения, оборудовав ее под магазин.
  5. Оговорите пункт, что вы вправе самостоятельно переоборудовать, обставить помещение, сделать ремонт.

Небольшие коммерческие объекты сдают в основном сами собственники или с помощью агентств недвижимости.

Срок аренды коммерческого помещения

Срок аренды в договоре может быть не указан. Тогда считается, что договор заключен на неопределенный срок. Расторгнуть сделку можно по инициативе одной из сторон, но с предупреждением за 3 месяца. Если арендатор планирует съехать в декабре, уведомить арендодателя необходимо в сентябре.

Расторгнуть договор досрочно можно при неисполнении одной из сторон своих обязанностей.

Важно: досрочно расторгнуть договор можно, когда другой стороне было дано разумное время на устранение ошибок и исполнения обязательств. Решаться вопрос должен доброжелательно, юридически «рубить с плеча» при любом малейшем непонимании или недовольстве не получится.

Как разрешать споры с арендодателем? >>>

Что проверяется перед арендой?

Арендодатель — юридическое или физическое лицо — должен быть собственником или арендатором с правом сдачи в субаренду:

  • перед вами собственник? Тогда смотрите правоустанавливающие документы и справку об обременениях — никаких договоров аренды и других обязательств;
  • берете бутик в субаренду из вторых рук? Посмотрите две вещи: договор аренды не просрочен и в нем указано право сдачи объекта в субаренду. Иначе однажды явится собственник и крайне удивится вашему присутствию.

Кто подписывает договор аренды? Это важно: даже если это гендиректор компании-арендодателя, он может не иметь прав на заключение договора от имени компании.

Как отразить ремонт в договоре аренды торговой площади

Еще один момент — улучшения. Нередки случаи, когда арендатор берет в аренду простое помещение по низкой цене. Ремонтирует, делает его престижнее, фирменнее, увеличивая поток клиентуры.

И тут арендодатель может резко поднять цену — ведь рыночная стоимость помещения или здания возросла. Чтобы этого не произошло, в договоре стоит указать, что арендатор сделает улучшения за свой счет, которые повлекут повышение качества площади.

На этой основе проделывается «трюк» с арендной платой:

  • стоимость ремонта вычесть из оплаты — например, арендатор сделает ремонт, но 2-3-4 месяца не будет платить за аренду;
  • сделать арендную плату строго фиксированной без возможности повышения, заключив сам договор, например, на 1 год и более.

В любом случае, если вы планируете придать помещению лоск за свой счет, обратитесь за консультацией к юристу — сделка довольно рисковая. Идеально, если площадь будет улучшать сам собственник. Если вы все-таки возьметесь за это, нанимайте бригаду официально, заключайте договор подряда на свое имя, чтобы в случае споров доказать, что ремонт — дело ваших рук.

Как кризис влияет на рынок аренды >>>

Если аренда помещений не устраивает по итогу

Сам предприниматель вправе потребовать снижения стоимости, если произошли изменения в худшую сторону. В таком деле как торговля ухудшением условий является сокращение проходимости — количества посетителей, проходящих через торговое помещение.

Например, арендуется площадка в крупном ТЦ. Изначально здесь высокая проходимость (на то и рассчитывали, когда арендовали), но начался ремонт — перекрыли главный ход, вход с торца оказался неудобен и поток клиентов сократился.

В этой ситуации справедливо на срок ремонта снизить арендную плату. Сюда же относятся возникшие неудобства в эксплуатации в самом ТЦ (плохое отопление, кондиционирование), потерю репутации центра из-за какого-то скандала и других факторов.

Продление договора аренды

Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма. Для этого нужно письменно уведомить собственника о желании заключить договор повторно, на новый срок. Именно арендатору из всего списка претендентов по закону отдается преимущество.

Когда окончится срок договора, у арендатора есть право преимущественного найма.

Если вдруг арендодатель отказал и в течение года заключил договор аренды с кем-то другим, то предприниматель вправе через суд потребовать перевода на себя прав и обязанностей по аренде и возмещения убытков от отказа.

Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением под аренду без возражений со стороны собственника, то договор считается возобновленным. Условия остаются прежними, а вот сроки — неопределенными.

Как формируется цена аренды бутика или магазина?

Стоимость аренды таких помещений зависит от нескольких факторов:

  • расположение — удаленность от центра, транспортная сетка, проходимость;
  • качество самого помещения;
  • наличие охраны и парковки.

В основном за аренду предприниматели платят твердую сумму, которую вносят ежемесячно или раз в установленный период. Другой способ — плата определенной доли от дохода с продаж, но у казахстанских предпринимателей она непопулярна.

По закону изменить оплату можно по требованию одной из сторон, но на следующих условиях:

  • раз в год — если по договору не указано иное;
  • по условиям, очерченным договором;
  • если изменились централизованные тарифы и цены.

Удобнее, если размер арендной платы формируется по принципу «все включено». Распишите, какие конкретно коммунальные услуги входят в плату.

Не забывайте и про дополнительные расходы — телефон, охрана, интернет, вывоз мусора, уборка… Кто их оплатит — вы или арендодатель? Меньше мороки, если платить определенную сумму уже с учетом ком.услуг — это проще, чем отдельно «пробивать» каждую квитанцию при учете.

 vmetrah.ru, kvartdom.ru

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/7755/

Юрист Тимофеев
Добавить комментарий